Cách thức kế toán bất động sản ghi nhận doanh thu sẽ bị thay đổi đáng kể bởi thông tư 200 mới nhất của Bộ Tài Chính có hiệu lực từ ngày 5-2-2015.
Thay đổi ghi nhận doanh thu như thế nào?
Ngày 22/12/2014, Bộ trưởng Bộ Tài chính ký thông tư số 200/2014/TT-BTC thay thế quyết định số 15/2006 ngày 20/03/2006 về chế độ kế toán doanh nghiệp và quyết định 202/2014 về hướng dẫn lập báo cáo tài chính hợp nhất.
Thông tư này chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2015, áp dụng cho việc lập và trình bày BCTC từ năm 2015 trở đi. Quy định mới của thông tư tác động đáng kể đến cách thức ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp BĐS:
Nếu áp dụng theo chuẩn thông tư 200, các doanh nghiệp bất động sản sẽ bị quản lý chặt chẽ hơn trong việc ghi nhận doanh thu. Theo đó, để được ghi nhận doanh thu bán hàng trong kỳ, các hạng mục công trình phải được hoàn thành và bàn giao cho người mua. Khác với quy định theo quyết định số 15/2006, kế toán bất động sản ghi nhận doanh thu theo tiến độ công trình (ước tính chủ quan của doanh nghiệp) đã thực hiện.
Tác động đến kết quả hoạt động của doanh nghiệp bất động sản ra sao?
Về mặt bản chất, việc thay đổi cách thức ghi nhận doanh thu như trên sẽ không làm thay đổi dòng tiền hoạt động của công ty trong kỳ. Tuy nhiên, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả kinh doanh trong kỳ của các công ty. Theo đó:
Kế toán bất động sản ghi nhận doanh thu theo tiến độ hợp đồng xây dựng khi mà công trình chưa hoàn thành xong sẽ phải ghi giảm lợi nhuận sau thuế chưa phân phối các năm trước và hồi tố khoản lợi nhuận đó vào năm 2015 ( trong trường hợp công trình được hoàn thành và bàn giao trong năm 2015). Khi đó, mức lợi nhuận sau thuế của năm 2015 sẽ tăng lên mặc dù về mặt bản chất dòng tiền của doanh nghiệp không thay đổi.
Tác động của thông tư 200 cũng khiến cho các doanh nghiệp bất động sản dè dặt hơn trong việc đặt chỉ tiêu doanh thu và lợi nhuận của mình trong năm 2015. Một số doanh nghiệp như Nhà Khang Điền, Vingroup đặt chỉ tiêu doanh thu khá khiêm tốn so với số lượng dự án chào bán trong năm nay (doanh thu kế hoạch của 2 doanh nghiệp lần lượt là 1.400 và 30.000 tỷ đồng). CTCP Địa ốc Đất Xanh (DXG) cũng phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh của mình với doanh thu từ mức 1.600 tỷ đồng xuống còn 1.350 tỷ đồng dưới tác động của thông tư 200.
