Những bạn đang làm kế toán bất động sản hãy cùng tham khảo giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhé!
Thứ nhất, để hoạt động chuyển nhượng BĐS diễn ra công bằng và nghĩa vụ thuế của DN không bị thiệt thì cần sửa Luật Thuế TNDN và các văn bản hướng dẫn thi hành theo hướng nên đưa chỉ số giá vào để điều chỉnh giá vốn BĐS. Theo đó, thu nhập chịu thuế được xác định như sau:
Thu nhập chịu thuế = Giá BĐS thực tế chuyển nhượng trừ (–) Giá vốn BĐSnhân (x) chỉ số giá trừ (-) Chi phí đầu tư, cải tạo và các khoản thuế, phí, lệ phí đã nộp.
Chỉ số giá đưa vào điều chỉnh giá vốn BĐS là chỉ số giá tiêu dùng được nhà nước công bố hàng năm. Đối với trường hợp giá mua BĐS bằng vàng, bằng USD được quy thành tiền VND theo giá thống kê bình quân hàng tháng tại thời điểm mua, sau đó điều chỉnh giá vốn theo chỉ số giá. Trường hợp không xác định được giá vốn BĐS thì ấn định giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm mua. Đối với các BĐS có nguồn gốc trước khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực (trước ngày 15/10/1993), không thực hiện xác định giá vốn, vì lúc này thị trường BĐS chưa chính thức được thừa nhận.
Để tháo gỡ khó khăn và khuyến khích các DN cần có quy định đối với các trường hợp này vẫn được hưởng ưu đãi mặc dù không thuê trực tiếp đất của nhà nước mà kế toán bất động sản cần nắm rõ. Bên cạnh đó, trước khi ban hành bảng giá các cơ quan liên ngành cần phải khảo sát xây dựng để bảng giá ban hành sát với giá thị trường trành tình trạng gian lận thuế. Đồng thời, chỉ nên xây dựng bảng giá đất ở làm chuẩn còn những loại đất khác tính phần trăm theo giá đất ở.
Thứ hai, thay đổi cách xây dựng giá đất
– Phải chia ra, phần nào Nhà nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào thị trường làm, Nhà nước không nên ôm nặng việc, bị khiếu nại nhiều mà làm không xong; không chỉ định giá đánh đồng trên một đoạn đường để thu thuế (vì giá thuế thu đất cần thấp…). Phần định giá đất của DN… để cho các tổ chức định giá làm vì DN kinh doanh, mang tính thị trường.
– Chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị, mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất hằng năm. Cả nước dự tính có khoảng 1.000 vùng giá trị khác nhau, thay vì chỉ có 3 vùng giá trị như hiện nay. Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới điều chỉnh. Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá.
– Xây dựng bảng giá đất hằng năm bằng khoảng 70% giá thị trường. Vì việc điều tra giá đất bắt đầu từ tháng 6 năm trước, tính khoản trượt giá trong 6 tháng đến khi ban hành bảng giá đất mới cộng sai số do khảo sát thì kết quả sẽ ra giá đất khoảng 70% giá thị trường khi ban hành vào ngày 01/01 hàng năm.
– Áp dụng giá đất này để thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất khi giao đất công, cổ phần hóa DN. Khi bồi thường cho dân thì áp dụng hệ số k để điều chỉnh như trước đây đã từng làm (theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP về bồi thường giải phóng mặt bằng…). Để giảm gánh nặng đóng tiền sử dụng đất cho dân thì phải điều chỉnh giảm mức đóng (thay vì đóng 50% tiền sử dụng đất thì có thể quy định cho dân đóng từ 20% – 30%).
