Ghi nhận doanh thu chuyển nhượng BĐS

Kế toán bất động sản ghi nhận doanh thu như thế nào? Dưới đây là theo quy định của chính phủ và luật thuế:

Theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC

Nếu trước đây, doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ, trong trường hợp công trình chưa hoàn thành trước thời điểm Thông tư 200 có hiệu lực thì kế toán bất động sản phải sửa chữa sai sót đã ghi nhận doanh thu và điều chỉnh hồi tố BCTC.

Thông tư 200 có những nét tương đồng với chuẩn mực kế toán số 14 khi quy định Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi đồng thời thỏa mãn tất cả 05 điều kiện sau:

Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;
Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;
Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;
Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.

Khi Thông tư 200 ra đời, kế toán bất động sản hạch toán doanh thu theo tiến độ thu tiền sẽ bị điều chỉnh hồi tố. Còn những doanh nghiệp đã áp dụng cách hạch toán doanh thu theo quy định tại chuẩn mực kế toán số 14 thì không.

Theo quy định của luật thuế

+ Về thời điểm ghi nhận doanh thu
Theo hướng dẫn tại điều 78 thông tư 200/2014/TT-BTC áp dụng cho kỳ kế toán bất động sản 2015 có hướng dẫn về quy định doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

– Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:

Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.

Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.

+ Về thời điểm xuất hóa đơn
Theo hướng dẫn tại thông tư 39/2014/TT-BTC về thời điểm lập hóa đơn đối với công trình xây dựng hoặc từng hạng mục xây dựng hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 16 thông tư 39/2014/TT-BTC như sau:

” Điều 16. Lập hóa đơn
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì ngày lập hóa đơn là ngày thu tiền.”